本周，高新区举行“2023年高新区土地资源解读会”，33宗住宅用地的“豪横供应”再次引发市场热议。

我们也在参会后，火速为大家带来了地块解析。

而在参会的过程中，除了33宗住宅用地的供应外，一个细节的变化，也引起了我们的关注，那就是高新区对于高新一二三期的区域功能结构，在这一次的推介会上进行了明确！

(资料图片)

一中心、两都会、多集群

高新区空间格局功能完善

今年年初，西安获批建设综合性科学中心和科技创新中心（以下简称“双中心”），成为继北京、上海以及粤港澳大湾区后第四个获批建设“双中心”的城市，也让丝路科学城成为全国第一个、唯一“双中心”核心承载区。

而在“双中心”的获批建设之下，高新区又该如何将“双中心”所形成的区域价值优势发挥最大化？

“一中心、两都会、多集群”完善的空间格局功能，是接下来高新区发展的主流。

❖1个科学中心：以大科学装置为核心的科学城综合服务片区；

❖2个创新都会:高新区一二期、中央创新区，以科技金融和综合服务功能为主的创新都会；

❖多个研造集群:研造融合，以研发为主的丝路软件城、科教创新组团；以智造为主的草堂、新能源新材料、综合保税区、长安通讯产业园等，承载科研转化与规模量产功能。

这样的整体功能完善，也很好的打消了原本不少置业高新购房者的困惑：“各自为战”的组团，虽然看似多样化，但谁会成为未来发展的核心？

从整体来看，两个创新都会分别承担起高新北、中两个大板块的发展重点，有效的避免了重心倾斜导致区域发展失调的可能性，同时也让区域功能更加完整化。

例如，高新北部区域，就形成以“高新区一二期、丝路软件城”的“城住研”为一体的城市功能空间。

在总体空间格局中，也明确了“现代服务业集聚区（高新一二期）、丝路软件城、智能制造与研发组团”为一体的都市创新片区，通过住区+都会+研发的合理功能空间布局，有效的避免了城市发展的功能失调问题。

而同样，丝路科学城板块，也在“中央创新区+国际社区+大科学装置+多组团片区”的功能作用下，完善城市功能配套提升。

再向南，本次土拍中草堂板块6宗低密住宅用地(3宗待确定）的供应，也同样提升了草堂社区的居住属性，再结合周边“草堂高技术研发基地、三航军民融合集群”，也将进一步形成完善的板块功能空间。

可以明显的发现，高新在这一轮的功能空间完善中，更加注重将城市功能平衡化，避免“城市重心发展，其他板块弱势”的现象，避免城市发展资源和土地资源的浪费，这一个细微的变化，值得点赞。

33宗地带来的价值影响

这3个区域未来值得关注

而除此之外，在推介会中我们也发现板块空间规划没有太大的变动，这意味着高新区依然将继续按照计划逐步推进发展，这意味着丝路科学城CID板块、丝路软件城软西区域依然是当下的置业重点。

不过在这一轮33宗住宅用地的推介下，也有3个区域值得后期购房者留意！

① 丝路软件城鱼化居住片区（软东）：

在楼市中，丝路软件城绝对算得上市场的顶流，拿地方面更是。从2019年开始，招商、中铁建、中海、金茂、保利等央企，天地源、高科、金泰等本土房企纷纷落子软新。一时间，也让软新的热度无两。

但从本次供地来看，丝路软件城的发展也更加全面，这也让购房者在接下来的关注重点可以不只侧重在“软西”片区，也可以开始关注“软东”--鱼化片区的发展。

一方面，在推介会中，也明确了“都市创新片区”-高新一二期、丝路软件城以及智能制造研发组团的发展方向。

其中，最值得关注的便是在以高新一二期为创新都会空间下，紧邻的“软东”鱼化片区也被定义为鱼化居住片区。这也是在21年9月，丝路软件城将“软件新城+鱼化片区”合二为一后，鱼化片区首次有了新的空间定义--即“居住片区”！

而这，也意味着鱼化片区，在区域相对成熟的基础上，未来将重点承担着周边高新一二期、“软西”以及南部高端装备智能制造集群的外溢居住需求。

另一方面，从市场变化来看，一直以来，丝路软件城的主要供应集中在软西的生活片区，而软东鱼化片区基本只有复地、南飞鸿等较早开发项目，最近的也只有已入市的高新金茂悦园。

而在今年，软东鱼化片区的居住体量和氛围如雨后春笋般生长，从目前来看，已经有绿城桂语长安、金泰和樾、天地源高新宸樾、紫薇时光云境、高新锦阅里、高新境阅里、高新轩阅里、高新枫林云筑等多个项目待入市，从整体价格来看，楼面价基本集中在1.1万元/㎡左右，未来入市房价基本保持在2.3万+左右。再参考区域目前整体供应调性，面积基本也在刚改、改善范围，进一步提升区域整体居住氛围。

再加上本次推介会上的4宗住宅地块，可以基本确定，从今年下半年开始，丝路软件城软东鱼化片区大概率将成为楼市热点区域。

② 国际社区：

说国际社区前，要说说作为中央创新区的核心CID板块。

在西安楼市之中，CID的热度绝对可以算是顶流。这不前几天中海学仕里登记，720套房源，登记家庭超6296个，核验完成超5671个家庭，也让市场惊叹。

从这一次的供地来看，作为核心板块的CID依然是接下来高新三期的供应主力，超15宗住宅用地的供应，再加上目前区域内依然在供应的多个新盘，未来区域内竞争可以想象到的激烈。

而从供应宗地的区位来看，CID的供应主力在瞳北建设相对完善后，开始向瞳西和瞳南分散。而这样的发展，北可衔接丝路软件城形成双城联动，西可协同大科学装置以及丝路科学城各大板块，形成高度功能复合、公共开放的“城市会客厅”。

这也是为什么我们总说接下来高新30年的发展主阵地会在这里的原因。

价值未来可期的同时，不能忽视的还有今年西安获批“双中心”的未来潜力--西安科学院（科学中心板块），作为“双中心”载体，科学中心板块在打造初期就以大科学装置、光电子产业为核心，聚焦打造“科学、科创、产业、服务”圈层，形成“研-产”全链条体系。

而国际社区的落位，刚好在这两个板块之间。从整体空间来看，就和丝路软件城的鱼化居住片区一样，国际社区也承担起片区内纯粹居住属性的职责。

相较于鱼化片区，国际社区在低密度、高生态的天然资源优势与重点吸引海归、海外人才的高圈层打造下，整体也呈现出更加低密纯粹的高端改善住区。

只是由于高新三期的发展重心CID还处于起步阶段，国际社区在新房市场的供应和供地上都一直处于不温不火状态。可以说从紫薇国际生态城＆天地源龙湖春江天境两兄弟后，板块内就再无新盘入市。

甚至在去年西安第一轮集中土拍时，由于市场下行，国际社区推出的三宗容积率2.0的低密住宅用地，最终也是以流拍收场。

不过，随着高新三期CID板块的不断完善，双中心承载区的加速推进，作为两区域覆合利好外溢受益区，国际社区也在这一次的土地供应上一口气亮出6宗优质住宅用地。

从整体容积率来看，3宗容积率为2，3宗容积率在1.2-1.5之间，再配合已落地的紫薇国际生态城、天地源龙湖春江天境，后期也将迅速形成低密生态住区。

而且，值得期待的是，在CID板块均价2.5万元/㎡的现下，国际社区均价2万元/㎡的天然价格洼地，是否会在此次出现突破？

③ 草堂社区：

在高新区十四五规划中，对于草堂基地的未来发展方向是“高标准建设秦岭国家实验室，推动草堂基地向高端研发功能转型，清退低效制造业，强化创新孵化功能”。

这不仅仅意味着区域内未来将成为高标准、高端研发功能产业区，更在于与周边三航小镇的产学研优势，共同打造区域新经济产业发展平台。

从目前来看，区域内目前主要以先进制造、电子信息、生物医药为主导产业发展，汇聚比亚迪、开沃、杨森、中国电子科技集团、宝德自动化等知名企业。

丨草堂科技产业园（图片来源于网络）

不过，住宅市场板块，草堂基地基本可以说是空白，这几年仅仅只出让了一宗住宅用地，就是紫薇绿城南山雲庐项目，产品为稀缺叠拼产品，均价在2.8万元/㎡。

此次，草堂社区在住区打造方面，也豪气得放出6宗住宅用地（其中3宗待确定），作为南望秦岭、东临太平峪河，容积率仅1.2-1.3的超低密高端住宅产品，在未来也将和紫薇绿城南山雲庐一起，为区域形成高端宜居住宅板块。

不过，我们还是需要提醒一下，由于地缘位置以及发展时序问题，我们更推荐这两类置业者关注：一是地缘性非常强，例如在周边工作生活的；二是接下来想要用作养老、康养、度假、会客的置业者。

但在丝路科学城用地规划下，草堂社区板块甚至是整个高新三期西南区域的住宅用地并不多，而这样能够享受到低密、生态的高品质住区的机会，你会不会心动？