大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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1、提问：京爷，想跟您学习一下楼市上涨的趋势及规律。我现在手里有套橄榄城的房子，在不增加额外预算的前提下，如何置换房产能否实现资产升级？我理解的是橄榄城的升值性不如东部湾保利这些更顶级的盘，按照这个趋势不增加投入岂不是永远也不能实现向上置换。不知道我理解的是否有错？

回答：你好，理论上来说是的，同等情况下，品质好、楼龄新的小区爆发性会强一些。这类置换往往需要加点儿钱，或者使用一些杠杆才行。当然，你也可以在市场行情要起来的时候，先订房，弄个长周期，然后再卖出，两边涨幅都吃到，实现最大化，这是理论上的最佳买房方式。当然，这个需要对行情节点把握比较准一些。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

2、提问：想问一下太阳宫安新路6号院能买吗？

看上了南北通透的两居。缺点：回迁房，得房率低70%，小区小就两栋楼。

回答：你好，安馨家园（安新路6号院）优缺点都有，优点是：地段好、配套不错、楼龄新、有一定学校。缺点是：回迁房、得房率低、空间小区。从房产价值角度来说，其优点直接能让其价值高，是个可以买的房子。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

3、提问：京爷，您好！最近在看学院路板块，对比逸成东苑、柏儒苑、以及八家几个小区，预算总价800w左右，不考虑学区，希望增值保值，可能不自住，希望租金高点～

回答：你好，以下是我对这几个小区的看法：

逸成东苑，我推得比较多，属于周围板块中的稀缺商品房，未来交通也方便，关注度高，升值性自然是很不错。缺点是，这个预算，户型稍微差点儿意思。

柏儒苑，属于教师居住小区，环境和人文素质还不错，但关注度有些低，对其升值性有些影响。

八家，回迁，但楼龄很新，所以有一定的价值，最近关注度也比较高。

这里面，我比较建议考虑逸成东苑和八家。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

4、提问：京爷，98-01年左右的塔楼顶层，刚需是否还能入手？将来出手问题大吗？

回答：你好，理论上来说，能不选择顶层就不要选择顶层，但是这仅仅是理论，毕竟北京的房产很复杂。我认为以下情况可以考虑入手：① 其他方面的价值能够超越这个顶层硬伤，比如学区、地段等方面；② 价格很实惠；③ 你没有其他选择，但又要上车。最后那个问题，我的回答是，只要是成熟地段的北京房产，没有卖不出去的，都是价格问题。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

5、提问：您好，请问900-1000万左右买都会华庭三居，从投资角度看怎么样？

回答：你好，都会华庭并不是一个特别适合投资的小区，因为小区品质一般、塔楼密度大、户型一般、交通和地段不突出，所以过往升值性没有明显超过大盘。而且这个小区的定位在于刚需，900-1000买这其实不是太适合。纯投资，你可以重点考虑次新品质小区，东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣就挺符合纯投资的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

6、提问：京爷好，东方雅苑北向36平米左右的小户型升值怎么样？跟青年汇佳园的小户型相比，投资价值相差大吗？

回答：你好，这种北向的小户型基本属于跟着大盘的类型吧，不会很突出。一般来说，青年汇佳园的小户型会突出一些，因为地铁次新，在周围有一定的稀缺性，基本能跑赢大盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

7、提问：京爷好，想咨询一下。

① 力鸿花园小区环境感觉不错，遇到房型楼层都不错的房子，是否可以入手？

② 另外就是近些年的涨幅怎么样，是否可以跑赢大盘？

③ 楼龄毕竟老一些，放到十年后来看，等十年后出手时，是否价值会受限？

④ 跟周围的光熙家园比起来，价值涨幅能相差20%吗？

回答：你好，我的回答如下：

① 如果是自住+改善，我认为还是可以考虑的，毕竟周围选择并不多。

② 近些年的涨幅不算很突出，从数据角度来看，基本上是大盘水平。

③ 楼龄越老，那肯定价值会有些衰弱，不过保值应该还可以。

④ 比光熙家园应该稍微差一些，但具体数据能怎么样不好说。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

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